Das Bundesjustizministerium hat einen Gesetzvorschlag zur Einführung einer Mietpreisbremse vorgelegt, um Mietsteigerungen in Grenzen zu halten. Unser Autor Philipp Möller sieht in der Maßnahme für Hamburg jedoch kein wirksames Mittel gegen die Gentrifizierung vieler Stadtteile.
Nach den jetzigen Plänen der Bundesregierung soll die sogenannte Mietpreisbremse den Kommunen ermöglichen den Anstieg der Mieten in bestimmten Stadtgebieten zu begrenzen. Danach sollten die Bestandsmieten nicht mehr als zehn Prozent steigen. Wie bei fast jeder gesetzlichen Regelung gibt es auch hier Ausnahmen. Zu diesen Ausnahmen sollen Erstvermietungen und umfassenden Modernisierungsmaßnahmen gehören. Doch auch abseits der Ausnahmeregelungen ist die Wirkung der Mietpreisbremse begrenzt.
Steigen die Mieten bei Neubauten?
Die Thematik der Mietpreisbremse ist eine wichtige Frage für Hamburg und den Bezirk Hamburg-Mitte. Der Hamburger Senat hat 2011 mit den Bezirken ein Vertrag geschlossen, der jedes Jahr den Bau von 6.000 neuen Wohneinheiten ermöglichen soll. Durch die Mietpreisbremse wird befürchtet, dass Investitionen in Bauvorhaben gehemmt werden. Im Vertrag für Hamburg sollen die einzelnen Bezirke bestimmte Zahlen an Baugenehmigungen erfüllen – für den Bezirk Hamburg-Mitte sind 750 neue Baugenehmigungen festgelegt wurden. Der Senat und die Bezirke wollen durch beschleunigte Genehmigungsverfahren den Wohnungsbaugesellschaften Anreize für Investitionen bieten. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten: Bei Neubauten können die Investoren die Mieten nach den üblichen Mitteln festlegen. Dies könnte zur Folge haben, dass die Erstmieten deutlich höher ausfallen werden als bisher, da die Eigentümer versuchen könnten so ihre Einnahmen wie bisher zu steigern.
Es fehlt die effektive Kontrolle bestehender Regelungen
Zudem wird eine drastische Mieterhöhung im Vorfeld der Mietpreisbremse befürchtet. Dies ist möglich, da die Vermieter ihre langfristigen Planungen im Bereich der Finanzierung des Gebäudes in Gefahr sehen könnten. Betroffene Mieter sollten daher mögliche Mieterhöhungen vor der Einführung der Mietpreisbremse vom Mieterbund prüfen lassen.
Es bleibt die Frage, wie viele Mieterhöhungen zu rechtfertigen sind. Mieterhöhungen werden häufig mit gesteigerten Kosten für Personal- und Unterhaltungskosten begründet. Auch Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen können zum Teil auf die Mieter umgeschichtet werden. Hier muss jedoch zwischen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen unterschieden werden. Die Instandsetzungsmaßnahmen, wie zum Beispiel das Ersetzen von kaputten Glühbirnen, dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden. Umfassende Modernisierungsmaßnahmen, wie zum Beispiel bei einer energetischen Sanierung, können auf die Mieter umgelegt werden, aber nur solange bis die Investitionskosten wieder ausgeglichen sind. Dies geschieht nur in den seltensten Fällen. Meistens bleiben die Mieten auch nachdem die Investitionskosten schon lange amortisiert sind. Um dieses Problem zu lösen helfen keine weiteren Gesetzes, sondern die effektive Anwendung und Kontrolle der bereits vorhandenen.
Gentrifizierung verhindern ist nicht das Ziel
Viele werden sich erhoffen, dass durch die Mietpreisbremse der Aufwertungs- und Verdrängungsprozess in betroffenen Stadtteilen Einhalt geboten werden kann. Gentrifizierung ist aber ein komplexer Prozess. Hier spielen viele Faktoren eine Rolle, die zur Veränderungen der Bevölkerung eines Quartiers führen. Das primäre Ziel der Mietpreisbremse ist, dass die Mieten nicht mehr so stark ansteigen. Die Verhinderung eines Gentrifizierungsprozesses gehört nicht zu den unmittelbaren Zielen. Um die Verdrängung bestimmte Bevölkerungsgruppen zu verhindern, sind andere Instrumente geeigneter, wie zum Beispiel die Soziale Erhaltungsverordnung.
Das Instrument der Mietpreisbremse kann aber den Mietenanstieg wirksam begrenzen, wenn möglichst wenige Ausnahmen seitens des Gesetzgebers eingebaut werden. Eine Lösung für die Gentrifizierung vieler Stadtteile ist die Mietpreisbremse alleine jedoch nicht. Hier Bedarf es einer umfassenden Analyse der Ursachen und entsprechenden gesetzlichen Regelungen, die auf das betroffene Quartier zugeschnitten sind.
Steffen
11. April 2014 at 08:45
Danke für diesen Artikel. Allerdings ist er an einer Stelle falsch, oder mißverständlich:
„Umfassende Modernisierungsmaßnahmen, wie zum Beispiel bei einer energetischen Sanierung, können auf die Mieter umgelegt werden, aber nur solange bis die Investitionskosten wieder ausgeglichen sind.“
Das stimmt nicht, bzw. ist eine Forderungen von alternativen Mietervereinen. Modernisierungsmaßnahmen können mit 11% pro Jahr auf die Miete umgeschlagen werden. Nach 9 Jahren hat der Eigentümer dann die Investition refinanziert, die gestiegene Miete bleibt aber bis in alle Ewigkeit. Das ist ja genau die Kritik von Vereinen wie Mieter helfen Mietern, dass MieterInnen diese Wohnungsaufwertungsmaßnahme komplett selber finanzieren müssen (durch die gestiegene Miete) und dann auch diese höhere Miete dauerhaft weiter bezahlen müssen.